北京开年土拍以石景山不限海涛打人价地开锣,释放什么信号?

时间:2020-01-04 17:42:02 作者:admin

1月3日,石景山两宗不限价地块收金70.5亿元,新年土地首拍一扫上个月一家房企报价、底价成交的阴霾。其中一宗地有15家房企竞价、溢价率达到25.93%,给市场带来回暖的信号。重返土地市场的不限价地块是吸引众多房企的原因之一。而石景山作为北京楼市福地,连续两年百亿单盘销冠位居此地,加上北京去年头号“地主”中海助阵。以石景山不限价地块开锣的2020年首场土拍岂能不春暖花开。

北京今年土地首拍回暖,成交70.5亿

1月3日,2020年北京土地市场迎来开年第一拍,石景山首钢园区两宗纯商品住宅用地出让。与去年12月北京宅地悉数底价成交相比,石景山两宗地块在众多房企的竞买下,比58亿的起始价高出12.5亿元,总成交金额70.5亿元。以此开启的2020年的土地市场可谓开门红。

其中,石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-757地块共有绿城、电建、招商、融创、中海、金茂+保利、旭辉+首创、首开+华润+建工8个竞买主体参与现场竞价。最终,融创以34亿元的价格竞得,溢价率约25.93%,折合楼面价52109元/平方米。

而石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-759地块则出现15家房企争夺,最后由中海36.5亿元竞得,溢价率约为17.74%,楼面价48650元/平方米。

上述两宗石景山地块,此前就被业内称为北京优质地块。中原地产首席分析师张大伟分析称,石景山2019年全年销售3471套住宅,这也是区域历史高点。为此,大部分房企看好石景山未来的发展。从开年土拍有这么多企业参与来看,虽然北京房地产市场依然处于低迷中,但房企对于热点优质地块依然热衷。

石景山大手笔供地,不限价地块或步入8万元时代?

此次在石景山拿地的中海,与石景山有着不少的渊源。由中海开发、连续两年位居北京销冠宝座的中海寰宇天下就在石景山区域。

中海寰宇天下在业界名气不小,2018年中海寰宇天下以103亿的成绩打破北京楼市历年单盘销售最高纪录。2019年仅用了11个月时间,实现了100.13亿元的网签金额。

目前,石景山已成为北京楼市热点区域,在中海寰宇天下即将收盘之际,中海并不甘心就此退去,因此接连补货。

去年11月20日,中海+首钢联合体就以51亿元的价格竞得石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-805、812、823、822、811等地块,该地块同样为不限价地块,楼面价约为4.2万/平方米。

众所周知,中海虽然是全国性房企,但对北京持续深耕,2019年,中海在北京以197亿元的拿地金额,占据中指研院发布的《2019年房企在北京拿地总金额排行》的榜首。而石景山又是中海在北京布局的重点区域。

去年6月27日,同样是石景山古城南街的一宗不限价地块出让,当时吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体,最终华润+电建以73.4亿竞得,溢价率11.63%,住宅部分楼面价5.5万/平方米,该地块位居2019年全国住宅用地成交总价排行榜第七名。

据悉,该地块产品定位为华润最高端的产品系九里系,以四居为主,以住宅楼面价推算,单价应在7万元以上。

从近一年石景山土地供应来看,用“大手笔”来形容并不为过,地块面积大、总价高,为此吸引了一些规模房企。据悉,未来石景山仍不乏优质土地推出。

据张大伟称,石景山在过去几年一直是北京楼市的福地,连续两年的销冠都在该区域,从目前来看,石景山区域的限竞房供应量不多,除了五里坨之外的限竞房大部分项目都做到了热销。

如果按照1月3日融创获得的地块成本来看,张大伟预期售价将在8万元/平方米左右。高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。由此,可以期待石景山进入8万元的时代。

不限价地块重返北京主流市场

今年北京土地市场以两块不限价地开启,意味着土地结构发生变化,不限价商品房正在重回市场。

截至目前,北京等待出让的住宅用地合计有13宗,其中有2宗为共有产权地块,2宗限竞房地块,9宗不限价商品房住宅地块。不限价地块占有绝对优势。

在很多业内人士看来,不限价地块不断增多,源于2019年,楼市整体表现不佳,限竞房去化仍不理想,加之土地出让限制条件较多, 房企拿地仍较谨慎,北京宅地市场呈现持续低温态势。

据中指研究院的信息显示,2019年,北京成交的 50 宗住宅用地中,有 28 宗为溢价出让,平均溢价率为 10%,较去年下降 5%。而北京宅地溢价率从2016年开始连续三年下跌。

众所周知,近几年,限竞房是北京市场的绝对主力。据中原数据显示,过去三年,所有包含居住的土地一共212宗地块供应(包括部分流标),限竞房供应了113宗,共有产权52宗地块,不限价的商品房地块只有21宗。

北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了76个项目。限竞房也已经连续16个月出现了供应大于签约的现象。库存积压问题不可回避。

张大伟认为,从目前来看,北京从过去以限竞房为主的市场,逐渐回归到以不限价商品房为主的市场。以后北京有望逐渐进入高端有商品房、中端有限竞房、低端有共有产权房的三分时段。

2020年,对于房企来说,融资环境收紧或将持续,顺势而为、理性拿地的原则不变。但是,在市场低迷时候,对于一些优质地块的果断出手,亦不可或缺,因为活得好首先要活下去。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 记者 柳宝庆

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